被拆迁人在拆迁中需要做什么准备,获得的拆迁

俗话讲,好的开始是成功的一半,作为企业,在拆迁中所遇到的问题比普通住宅要复杂得多,所以在拆迁开始前期,如果对一些以后可能遇到的问题进行梳理,提前布局、未雨绸缪,可以让我们在拆迁的过程中更好地做到临危不惧、游刃有余。我们认为,拆迁开始的前期,被拆迁企业所做的准备应该包括以下几项:

 “拆迁补偿”是所有被拆迁企业主最关心的问题,因为它通常是引发拆迁双方之间各种问题、激化矛盾的根源之所在。拆迁补偿数额的多少,合理与否,怎样才能争取到满意的补偿,这些问题往往都是每一个被拆迁人关注的焦点。

一、拆迁项目开始

(一)法律程序和项目政策的准备

在拆迁开始之初,被拆迁企业想要获得合理的补偿款,那就必须提前弄清楚两个问题。一是企业在拆迁时所能获得的补偿范围到底有哪些?二是企业在面对拆迁时应该提前做好哪些准备计划,才能确保最终拿到这些补偿款?这些问题是前期征收开始时,企业主应该最先明白的两个问题。俗话说:“知己知彼,百战不殆”在这条争取合理补偿的道路上,企业主们唯有先做到“知己”,才能在后面谈判过程中“知彼”,从而获得满意的补偿。因此,明确自身的价值所在,也是确保企业争取合理补偿款的先决条件之一。

  (一)对企业的财产进行预估,保存证据

1.了解拆迁项目的背景

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  1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目,自己都不清楚自己的企业的资产状况,不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判,也是无从下手,有的漫天要价,有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的,评估价格普遍较低。

主要包括拆迁项目的性质,是属于集体土地上的拆迁,还是国有土地上的拆迁?拆迁的主体是谁,项目的规划内容是什么?拆迁的期限,拆迁的规模、是否和公共利益相关联?拆迁的补偿总额是多少?(这对企业客户确定心理价位很重要)项目是否得到区、县及以上人民政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件?是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见、是否按照2011年公布的《国有土地上征收和补偿条例》规定的法律程序?

企业在拆迁时所能获得的补偿范围到底有哪些?

  2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和,做到心中有数,可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。

2.吃透各项拆迁安置补偿的政策

很多中小型企业主在遭遇拆迁时,只知道拆迁会使自己遭受损失。但是具体遭受什么损失?如何要补偿?从哪些方面要?该要多少?这些问题统统都不知道。在这种情况下就与拆迁方进行谈判、报价甚至签订补偿协议,是非常危险的行为,肯定会导致最后的补偿大大缩减。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定,可以概括中小企业在拆迁的过程,一般可以获得补偿项目的有以下几个方面。

内部公函六码中特,  3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等,已有的需要保存好,列好清单,没有但重要的,应尽量想办法解决。

虽然拆迁方所制定的各项补偿政策的标准都普遍偏低,在我们确定补偿要求的时候仅有参考价值,但是还是要对具体的政策进行细细的研读,因为只有在充分了解的情况下,才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。另外,我们在办案的过程中经常遇到补偿项目补偿缺漏项的情况,比如明明项目的实施意见里包含了停产停业损失,但是拆迁方偏偏告诉你条件不符合,你的企业没有停产停业损失。或者告知你这个项目没有土地补偿,这都是我们在拆迁维权中经常遇到的问题。

  1. 土地使用权的补偿

  (二)规范企业管理,避免出现隐患

(二)企业自身的准备

实践中土地的补偿要按照占用的性质(既属于国有土地还是集体土地)以及使用的年限等来进行参考,企业主取得土地使用权的方式,主要有以下几种:

  为了防止拆迁方在拆迁中运用各种手段给企业施加压力,企业应该对自身进行规范。如税务、消防、安全生产等,对各种可能出现的问题进行预估,提前防范,提前布局。

1.整理企业资产,准备企业财产清单、材料清单

(1)本村村民在本村土地上承包土地衍生出的土地承包经营权。

  (三)随时关注拆迁信息

企业拆迁,尤其是大型企业拆迁,一定要在拆迁开始之前对自己的资产做到心中有数,不能指望评估公司帮我们解决企业到底有多少财产的问题,因为我们都清楚,评估公司是拆迁方指定和委托的,评估价格有很大的随意性。

(2)通过拍卖、一次性买断等方式取得集体建设用地使用权证。

  所以听到拆迁要开始的信息后,就要考虑怎么建立信息来源渠道,切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。

财产清单主要包括企业范围内的土地面积、厂房、办公室、员工宿舍的面积,不可移动的机器及附属设施的清单,可移动但是移动后会导致设备贬值的损失清单等等,这样的预估可以防止评估报告缺项漏项,损害我们的合法权益,重要的是还可以让我们对自身具有土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和,做到心中有数。可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。

(3)经过国有土地出让或者划拨而取得工业用地资质的。

  (四)寻求专业人士帮助

材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等等,已有的需要保存好,列好清单,没有且重要的,尽量想办法解决。

这些都是应该纳入土地使用赔偿范围的。

  拆迁项目开始后,作为被拆迁人的企业,应尽快寻求专业人士的帮助,比如专业的评估和财会人员,对企业的资产进行评估并对财务账目进行梳理。比如寻找专业的律师,针对企业的拆迁进行必要的风险提示及具体指导。防止在拆迁中出现人身财产损失,并防止拆迁方强制拆迁或者违法拆迁。

2.进行企业自我体检,消除法律隐患。

  1. 厂房重置成新价

  (五)学习相关法律法规、了解拆迁政策

当拆迁中的博弈进行到一定的程度的时候,拆迁方会使出各种手段对被拆迁企业施加压力,比如让税务局去查企业的税收、消防、安全生产等方面的问题,发现问题甚至制造问题对被拆迁企业进行处罚。这时候就需要我们打铁还需自身硬,对各种可能出现的问题进行预估,提前防范,提前布局。

厂房的重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱。只要满足了正规厂房的固定形态,不论是砖木结构、还是简单临时的搭建房屋,只要是用于实际正常的生产,都应该按厂房来计算。在实践中由于厂房的结构、宽度、高度不同,所获得的补偿价格也不同。

  企业在遇到拆迁时,应对基本的法律知识有一定的了解。对法律法规的掌握有助于企业了解自己的权利,并运用法律武器进行维权。

此外,对即将到期的银行贷款,也需要认真对待,如果没有遇到拆迁,到期的银行贷款可以通过相关的手续以新贷还旧贷或者申请延期,一旦遇到拆迁,情况就可能发生变化。实践中我们就遇到这样的案例,企业贷款到期后,拆迁方促使银行起诉被拆迁企业,在诉讼中又将企业的资产做了极低的评估,企图通过申请财产执行的方式结束拆迁,一旦企业在这种时候资金周转不顺畅,就会非常被动,甚至是带来致命的打击。

  1. 停产停业损失费

        充分了解拆迁政策,虽然一般拆迁政策中的补偿标准都比较低,但是只有在充分了解的情况下,才能发现违法违规的情况。另外,拆迁政策中往往也会有些有利于被拆迁人的规定,在拆迁过程中被拆迁方给忽略掉。(吴少博律师免费咨询:010-61057018)

3.建立信息渠道

一般情况下只有正常经营的合法企业,才会获得一次性停产停业损失费。需要注意的是,如果实际生产地与注册地不一致的,是不具备这种合法经营主体资格的。一次性停产停业费主要包括以下几个方面。

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企业在经营中积累的一些社会关系不一定能对补偿价格直接发生作用,但是了解搜索信息很多都是可以做到的。被拆迁企业要有意识地建立信息渠道,要做到随时能够了解拆迁进展的相关信息,包括拆迁方的信息和其他被拆迁方的信息。有了准确的情报才能进行决策,知己知彼才能胜券在握。所以听到要拆迁开始的信息后,就要考虑怎么建立信息来源渠道,切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。

(1)企业预期利益损失。如果企业单月的预期利润是十万,因拆迁造成六个月停产停业损失的,有可能会获得六个月的损失赔偿

  二、拆迁公告已张贴

(三)专业人员的准备

(2)违约损失。企业与客户签订100万订单,因拆迁不能继续履行的,其违约成本会获得补偿。

  (一)固定证据

一般比较大的企业遇到拆迁时,会聘请专业的律师和专业的评估和财会人员,对进行账目梳理和资产的评估,然后准备好谈判方案和应急预案。从法律层面来看,一旦与拆迁方正面接触后,就要预防产生财产风险和人身风险,一般最主要的就是提前做好法律保护措施,防止被强制拆迁或者违法拆迁。

(3) 财务成本。企业存在贷款的,每年需支付的财务利息。因为拆迁经营中断,所导致的财务成本增加,也是应该划到补偿范围之内的。

  在看到拆迁公告后,应及时进行拍照保存。拆迁公告中载明了拆迁单位、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿方案等信息。固定证据有助于掌握拆迁的基本信息,便于有后期进行拆迁项目调查及拆迁谈判和诉讼。

(四)做好长期斗争的心理准备

(4)对于人员安置派遣款,只有国营企业和集体所有制企业才会涉及。中小企业的这部分补偿,往往都包含在一次性停产停业费中。

  (二)核对房屋是否在公告范围内

以上的准备都做好了,剩下的就需要我们企业经营者做好长期艰苦斗争的心理准备,我们都知道,涉及的利益越大,斗争就越激烈。拆迁是一场重大利益的斗争,不要期望谈判几个回合就能解决问题,没有斗争智慧和斗争决心是不可能完成这项重大工程的。

4.装修附属物及不可移动的机械设备

  拆迁房屋如果不在公告范围内,证明此次拆迁与您无关;但是如果拆迁方仍然对您的房屋进行拆迁,那么就违反了法律规定。可以以公告中载明的事项拒绝搬迁,如果房屋被拆,可以以此为依据对拆迁人进行诉讼。

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建筑的装修是不可能挪动的,所以这部分的损失要按重置成新来算,结合使用程度和年限来考虑。对于不可移动的机械设备(移动会损失原价值50%以上的)哪怕是一个水泵、一个变压器,任何的机械设备都应纳入装修附属物的范围内,按重置成新来进行补偿。

  (三)查拆迁项目的合法性

  1. 搬迁费用

  拆迁公告张贴后,即标示着拆迁项目正式开始了,这个时候被拆迁人就可以委托专业人士对拆迁项目的前置性文件的合法性进行审查了,进而了解拆迁项目是否合法。对拆迁项目合法性的审查有助于掌握拆迁项目的情况,获得谈判的机会,解决拆迁补偿问题。

搬迁费主要指可移动的设备(包括机械设备)及其所有附属设施等,都是要进行搬迁,继续投入使用的。据此产生的设备搬迁和安装费用,拆迁方应给予补偿。如果是异地安置的,应根据实际情况考虑动迁时至建成新厂期间的安置费用。

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企业在面对拆迁时应该提前做好哪些准备计划,才能确保最终拿到这些补偿款?

  三、评估环节

企业明确补偿范围后,一定要对拆迁前期可能遇到的问题进行梳理,必须做到提前布局,未雨绸缪,防范于未然。所以企业不仅要了解此次拆迁项目的背景,吃透各项拆迁安置补偿的政策,更重要的是对企业自身做提前准备。这样才能为最终取得合理补偿款,提供有效的保障。北京吴少博律师事务所主任律师吴少博提醒各位企业主前期准备要分三步走:

  (一)参与选择评估机构

首先,准备一份财产清单,来整理企业资产明确资产总和。财产清单包括:1.企业范围内的土地面积、厂房、办公室、员工宿舍的面积。2.不可移动的机器及附属物的清单。3.可移动但移动会贬值设备的损失清单等;这样做可以防止拆迁方的评估报告缺项漏项,做到自己心中有数,在客观上进行合理评估。

  根据《根据国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据该规定,评估机构的选择是应该有被征收人参与的,所以被征收人要积极参与选择评估机构。

其次,要准备一份材料清单来证明企业是合法建立的,不属于违章建筑。材料清单包括:1.企业的土地使用权证2.签订的各种协议3.厂房的建设规划许可证4.营业执照5.纳税凭证等,已有的要保存好,列好清单,没有这些证明材料但对于违章建筑认定有重要意义的要尽量想办法补办,补齐。

  (二)配合入户测量并保留证据

最后,在接下来的拆迁过程中,拆迁方可能为达目的会不择手段,常用手段多为两种。一是让当地诸如税务、消防、安全监管等部门去查企业税收、消防、安全生产等方面的问题,制造问题来对企业进行处罚,所以针对这一方面要提前做好自我完善。二,企业对即将到期的银行贷款要认真对待。拆迁方在企业贷款到期后,通常会促使银行来起诉被拆迁企业,在诉讼中将企业资产作低,企图以此方式结束拆迁。一旦此时企业资金周转不顺,将非常被动,甚至是带来致命的打击。

  很多当事人在遇到入户测量评估时会选择消极抵抗,不让拆迁方进门,或者阻止拆迁方入户测量。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被拆迁人如果不配合评估,房地产价格评估机构、在评估报告中说明有感情况即可,在这种情况下,如果因为不配合评估人员评估,造成评估房屋及附属物价值的误差,会由被拆迁人自己承担,而且抵抗入户评估并不能对提高拆迁补偿有任何帮助。

企业拆迁涉及利益之巨大,它是企业经营过程中最致命的风险因素之一,当企业主遇到拆迁后,往往都是两种状态,或是盲目乱冲乱撞,或是原地徘徊观望。这样没有目的的搏杀与等待,最后都会错过最佳的维权时机,导致维权失败。在此吴少博律师提醒各位企业主:在面对企业拆迁时,一定不能慌乱,拆迁伊始就应尽快的请律师介入,避免盲目维权,给自己带来不必要的损失。明确自身利弊,在拆迁前期锋利自己的武器,选择恰当的时机,积极争取主动权,唯有这样才能在征地拆迁这场博弈中游刃有余,从而获得满意的补偿。

  (三)审查评估程序是否合法

        评估的过程法律有明文的规定,在实践中,很多拆迁方并未按照法律程序进行评估。作为被拆迁的企业,在这个时候需要向专业人士咨询,或者由专业人士代理审查评估程序是否合法。对评估程序合法性的审查,有助于维护自己的合法权益,获得谈判机会,解决拆迁补偿问题。(吴少博律师免费咨询:010-61057018)

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  四、拆迁行政复议和诉讼

  对于拆迁方的违法环节提起行政复议和诉讼,包括对项目前置性文件申请政府信息公开结果是否合法提起行政复议和诉讼,行政复议和诉讼作为手段,不仅可以争取时间,防止强拆,而且可以创造谈判机会,解决拆迁补偿问题。

  企业在复议和诉讼时要配合律师,提供必要的证据,积极与律师沟通,参与律所组织的模拟开庭等,将复议和诉讼工作做好。

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  五、拆迁谈判

  因为拆迁双方地位不平等,作为被拆迁人,只能通过包括合法的要求补偿理由在内的合法手段去降低风险。因此,企业在拆迁谈判的过程中,首先要有一套具有合理的事实依据和合法的法律依据的谈判方案,然后再在这个基础上确定具体的谈判方案,比如什么时候报价,怎样报价,在谈判不利的情况下怎样为下次的谈判留出余地等。

  企业在拆迁谈判前要配合律师制定好谈判策略,为谈判提供必要的材料。在谈判时要根据律师制定的谈判策略,协助律师顺利的谈判。

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  六、签订补偿协议

  很多人认为一旦双方对补偿额度达成一致意见,拆迁维权就算大功告成了。这是不对的。怎样审査拆迁补偿协议,怎样签订补偿协议也很重要,尤其是大型企业的安置补偿协议签订,一定要有专业人士参与,才能在合同履行的过程中规避风险,有效地保护拆迁谈判的成果。

  企业在签订补偿协议之前,应尽量将协议内容与律师及时沟通,将协议带给律师或者对协议进行拍照供律师审查,必要时要在律师的陪同下签订补偿协议。

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